Tre sätt att föra över huset

Försäljning. Barnet eller släktingen betalar ett pris, och affären går till som vilken husförsäljning som helst: köpekontrakt, köpebrev och lagfart.

Gåva. Huset ges bort utan ersättning. Det skrivs ett gåvobrev, och mottagaren söker lagfart.

Blandat – delvis köp, delvis gåva. Mottagaren betalar något, till exempel genom att ta över ditt bolån, men mindre än vad huset är värt. Det kallas ofta *blandat fång*, och det är här de flesta frågorna uppstår.

Taxeringsvärdet avgör hur Skatteverket ser på det

Skatteverket tittar på hur stor ersättningen är jämfört med husets taxeringsvärde:

  • Ersättningen är lägre än taxeringsvärdet: överlåtelsen räknas som en *gåva*. Du som lämnar över betalar ingen skatt på vinst, och mottagaren tar i stället över ditt ursprungliga inköpspris. Skatten skjuts alltså fram till den dag mottagaren säljer vidare.
  • Ersättningen är lika med eller högre än taxeringsvärdet: överlåtelsen räknas som en *försäljning*. Då räknar du ut vinsten som vid vilken försäljning som helst, och betalar skatt på den.

Gränsen är alltså taxeringsvärdet, inte marknadsvärdet. Taxeringsvärdet står på fastighetstaxeringen och går att se hos Skatteverket.

Lagfart och stämpelskatt

Mottagaren söker lagfart hos Lantmäteriet oavsett om det är köp eller gåva. Hur mycket stämpelskatt som ska betalas beror på ersättningen:

  • Ren gåva utan ersättning: ingen stämpelskatt, bara Lantmäteriets expeditionsavgift.
  • Försäljning eller blandat fång: stämpelskatt tas ut, och hur den räknas beror på hur stor ersättningen är i förhållande till taxeringsvärdet. Lantmäteriet har en räknare och förklarar reglerna för just detta.

Bolånet följer inte med automatiskt

Har du lån på huset kan mottagaren inte bara "ta över" det. Banken behöver godkänna att mottagaren blir ny låntagare, och gör då en vanlig kreditprövning. Prata med banken tidigt – det avgör ofta om upplägget går att genomföra.

Tänk på arvet

En gåva till ett barn räknas enligt ärvdabalken som ett *förskott på arv*, om inget annat sägs. Det betyder att gåvan räknas av mot barnets arv den dag föräldern dör, så att syskonen inte förfördelas. Ska gåvan *inte* vara förskott på arv behöver det stå uttryckligen i gåvobrevet.

Har du flera barn är det klokt att prata igenom det i familjen innan – det sparar ofta konflikter senare.

Samma regler om fel som vid andra affärer

Även inom familjen gäller köparens undersökningsplikt och säljarens ansvar för dolda fel vid en försäljning. Var lika öppen om husets skick som du hade varit mot en främling, och skriv in eventuell friskrivning i avtalet.

Ta hjälp med papperen

Köp, gåva och arv hänger ihop på sätt som är lätta att missa. En jurist kan skriva gåvobrev eller köpekontrakt så att skatt, lagfart och arv blir som ni tänkt. Kostnaden är ofta liten i förhållande till husets värde.

Detta är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning.